Ce qui change, ce sont les formalités : le bail se poursuit automatiquement avec le nouvel acquéreur, et si vous choisissez un congé pour vente, le locataire dispose d’un droit de préemption de deux mois.
En bref:
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans et obligatoire pour tout logement, qu’il soit loué ou libre.
- Lors de la vente, un diagnostiqueur doit intervenir sur rendez-vous avec le locataire, qui ne peut pas être contraint à une entrée forcée.
- Vendre le logement occupé entraîne une continuation automatique du bail, tandis que donner congé pour vente oblige à respecter un préavis de 3 ou 6 mois, avec un droit de préemption du locataire.
- Le dossier de diagnostic technique doit inclure des documents locatifs et peut être réutilisé si ses diagnostics restent valides, évitant ainsi des coûts superflus.
- Vérifier la conformité des diagnostics et les règles applicables est possible via des ressources officielles telles que Service-public, Legifrance ou GeoRisques.
Table des matières
- Quels diagnostics annexer pour vendre un logement occupé ?
- Le diagnostiqueur peut-il entrer chez votre locataire ?
- Vendre occupé ou donner congé : quelle option choisir ?
- Le DPE compte-t-il davantage quand le bien est loué ?
- Comment préparer le dossier de diagnostic technique pour le notaire ?
- Trois leviers pour sécuriser une vente avec locataire en place
- Diag Point Expert s’occupe de vos diagnostics pendant que vous gérez le locataire
- Où vérifier ces règles par vous-même ?
- Sources
- Questions fréquentes
Quels diagnostics annexer pour vendre un logement occupé ?
La liste ne varie pas selon que le bien est libre ou loué. Ce qui varie, c’est parfois la manière de les obtenir, puisque certains diagnostics réalisés pour la mise en location peuvent encore être valables au moment de la vente.
Voici les pièces à réunir selon la situation du bien :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : obligatoire pour tout logement, valable 10 ans sauf exceptions liées aux anciennes méthodes de calcul.
- Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) : exigé pour les logements construits avant 1949, illimité si aucune trace de plomb n’est détectée, sinon valable un an pour la vente.
- Le diagnostic amiante : requis pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, sans durée de validité si le rapport est négatif.
- L’électricité et le gaz : obligatoires quand l’installation a plus de 15 ans, valables 3 ans ; une installation non conforme n’empêche pas la vente mais doit être signalée à l’acheteur.
- Les termites : dans les zones classées à risque par arrêté préfectoral, validité de 6 mois.
- L’état des risques et pollutions (ERN) : à établir selon la commune, valable 6 mois, consultable via GeoRisques pour connaître les risques locaux exacts.
- L’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au tout à l’égout, et le mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété.
Le Service-public.fr recense la liste complète des diagnostics à fournir selon la localisation et l’ancienneté du bien. Conseil de pro : avant de commander un nouveau diagnostiqueur, vérifiez vos dossiers. L’Institut national de la consommation rappelle qu’un diagnostic encore dans sa période de validité peut être réutilisé, ce qui évite une dépense inutile si vous avez fait établir un DPE ou un CREP récemment pour la location.
Le diagnostiqueur peut-il entrer chez votre locataire ?
Un diagnostiqueur n’a pas les mêmes droits d’accès qu’un agent immobilier qui organise une visite commerciale. Il doit intervenir sur rendez-vous fixé avec le locataire, dans des horaires raisonnables, et ne peut jamais forcer une entrée.
En pratique, voici comment procéder :
- Prévenez le locataire par écrit, avec un délai raisonnable, en précisant la nature de l’intervention et sa durée estimée.
- Proposez plusieurs créneaux plutôt qu’un horaire imposé, pour limiter les tensions.
- En cas de refus répété, tentez d’abord une relance amiable, puis une mise en demeure, avant d’envisager un huissier si le blocage compromet la vente.
Conseil de pro : convenez d’une plage horaire unique pour tous les diagnostics à réaliser (électricité, gaz, amiante…), quitte à faire intervenir un seul technicien polyvalent. Vous limitez les allers-retours et les frictions avec votre locataire. Demander la présence d’un témoin lors du rendez-vous rassure souvent les deux parties.
Vendre occupé ou donner congé : quelle option choisir ?
Deux voies s’ouvrent à vous, avec des conséquences très différentes.
- Vendre le bien occupé : la transaction est généralement plus rapide, mais elle s’accompagne souvent d’une décote, car l’acheteur hérite du bail en cours. Le bail se poursuit automatiquement, l’acquéreur devenant le nouveau bailleur aux mêmes conditions.
- Donner congé pour vente : le préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé. Le congé doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de la vente, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette seconde option déclenche le droit de préemption du locataire, qui dispose de deux mois pour accepter l’offre. S’il sollicite un crédit, ce délai s’allonge. Si vous vendez finalement à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé, la loi impose de proposer ce nouveau prix en priorité au locataire.
Un congé mal rédigé, sans mention du prix ou notifié hors délai, peut être annulé pour vice de forme : le bail se poursuit alors comme si rien ne s’était passé. Et si vous vendez sans respecter la procédure après un départ du locataire, vous risquez d’être tenu de justifier votre intention réelle de vendre dans les 18 mois.
Le DPE compte-t-il davantage quand le bien est loué ?
Le DPE doit être remis à la fois au futur acquéreur et, en cas de nouvelle location, à tout futur locataire. Sa portée dépasse la simple formalité.
- Une bonne étiquette énergétique rassure un acheteur qui envisage de continuer à louer le bien sans travaux immédiats.
- Un classement F ou G, à l’inverse, signale des travaux à prévoir et pèse souvent sur la négociation du prix.
- Pour certains logements très énergivores, un audit énergétique complémentaire peut être exigé en plus du DPE simple, avec sa propre durée de validité à vérifier avant la signature.
Si des travaux de rénovation énergétique sont envisagés avant la vente, ce guide sur la RE2020 et la rénovation détaille les points de vigilance techniques à connaître.
Comment préparer le dossier de diagnostic technique pour le notaire ?
Le notaire annexe ce dossier au compromis puis à l’acte définitif.
Pour un bien occupé, ajoutez ces pièces locatives :
- Une copie complète du bail en cours et de ses éventuels avenants.
- Les douze derniers mois de quittances de loyer, qui attestent la régularité des paiements.
- L’état des lieux d’entrée et l’attestation d’assurance habitation du locataire.
Le notaire vérifie la conformité du DDT et s’assure que le droit de préemption a bien été purgé si un congé pour vente a été délivré. Une omission à ce stade peut engager sa responsabilité et exposer le vendeur à la garantie des vices cachés, notamment si un diagnostic manquant révèle un problème après la vente.
Trois leviers pour sécuriser une vente avec locataire en place
Une clause de garantie de maintien du locataire, insérée dans l’acte, engage le vendeur sur la véracité des informations relatives au bail : elle rassure un acheteur qui achète pour investir. Un dossier locataire complet, avec douze mois de quittances et un historique de paiement propre, réduit la décote habituellement observée sur un bien occupé, selon un guide pratique sur la vente avec locataire. Enfin, proposer une indemnité de départ amiable, souvent comprise entre un et trois mois de loyer, peut débloquer une négociation quand l’acheteur souhaite récupérer le logement libre.
— DIAG.EXPERT
Diag Point Expert s’occupe de vos diagnostics pendant que vous gérez le locataire
Coordonner les rendez-vous avec un locataire tout en attendant les rapports de plusieurs diagnostiqueurs différents fait perdre un temps précieux. Vous gagnez surtout en simplicité : un seul interlocuteur pour constituer l’ensemble du dossier de diagnostic technique à remettre au notaire, plutôt que de démarcher plusieurs prestataires. Le DPE est proposé à partir de 80 €, et le diagnostic amiante comme le diagnostic plomb sont disponibles sur devis selon la surface du bien. Demandez votre devis en ligne ou contactez l’agence la plus proche pour planifier vos diagnostics avant la signature du compromis.
Où vérifier ces règles par vous-même ?
Ces sources officielles permettent de vérifier chaque point évoqué ici avant de signer :
- Service-public.fr pour la liste réglementaire des diagnostics et les procédures liées à la vente ou à la préemption.
- Legifrance pour consulter les articles de loi applicables, notamment la loi du 6 juillet 1989.
- GeoRisques pour établir l’état des risques et pollutions selon la commune du bien.
- L’Institut national de la consommation pour un mémo synthétique sur les diagnostics obligatoires.
Sources
- Service-public — Vendre un logement occupé
- Service-public — Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ?
- Institut national de la consommation — Diagnostics obligatoires pour la vente
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si un propriétaire vend son appartement avec son locataire ?
Le bail se poursuit sans interruption : le nouvel acquéreur devient automatiquement le bailleur aux mêmes conditions que le contrat initial. Le locataire n’a aucune démarche à effectuer et continue de payer son loyer normalement.
Qui fait les diagnostics en cas de vente ?
C’est le vendeur qui commande et finance les diagnostics obligatoires, réalisés par un diagnostiqueur certifié indépendant. Des plateformes comme Diag Point Expert permettent de commander plusieurs diagnostics en une seule démarche, y compris pour un bien loué.
Quelles sont les obligations du locataire en cas de visites pour vente ?
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les visites et les diagnostics, mais dans des conditions raisonnables convenues avec le propriétaire. Il n’est jamais tenu d’accepter un horaire imposé unilatéralement ni de laisser entrer quelqu’un en son absence sans accord préalable.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?
Si le bien est vendu occupé, le locataire garde son bail intact jusqu’à son terme normal. Si le propriétaire délivre un congé pour vente, le locataire dispose d’un droit de préemption et de deux mois pour accepter l’offre aux conditions annoncées.