Vendre un logement occupé : diagnostics et maintien du bail

Pour vendre libre, le congé obéit au régime du bail : six mois avant son terme en location vide, trois mois en meublé, avec les formes et protections applicables. Le congé pour vendre d’un logement vide vaut en principe offre au locataire, sauf exceptions légales. Le meublé ne comporte pas ce droit général de préemption, sans exclure des dispositifs particuliers. Une vente occupée poursuit le bail et doit être distinguée d’un congé. Il n’existe pas un délai général de dix-huit mois permettant de régulariser tout congé contesté.

En bref:

• Le DPE s’applique aux logements concernés par la vente ou la location, sous réserve des exemptions réglementaires. Lorsqu’il est requis, ses informations doivent figurer dans l’annonce et le rapport doit être remis dans le dossier. En métropole, vérifiez aussi le calendrier de décence énergétique avant de signer un bail ou de le renouveler.
• Lors de la vente, un diagnostiqueur doit intervenir sur rendez-vous avec le locataire, qui ne peut pas être contraint à une entrée forcée.
• Le dossier de diagnostic technique doit inclure des documents locatifs et peut être réutilisé si ses diagnostics restent valides, évitant ainsi des coûts superflus.
• Vérifier la conformité des diagnostics et les règles applicables est possible via des ressources officielles telles que Service-public, Legifrance ou GeoRisques.

Quels diagnostics annexer pour vendre un logement occupé ?

La liste ne varie pas selon que le bien est libre ou loué. Ce qui varie, c’est parfois la manière de les obtenir, puisque certains diagnostics réalisés pour la mise en location peuvent encore être valables au moment de la vente.

Voici les pièces à réunir selon la situation du bien :

• Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) : exigé pour les logements construits avant 1949, illimité si aucun plomb au seuil réglementaire n’est détectée, sinon valable un an pour la vente.
• L’usage d’un rapport amiante dépend de sa date, de son périmètre et de ses conclusions. Pour la vente, un état antérieur au 1er avril 2013 doit être renouvelé, même si son résultat était négatif. Un rapport plus récent doit être contrôlé au regard des évolutions du bien et des suites prévues lorsqu’un matériau amianté est identifié. La mention « négatif » ne dispense pas de lire la mission effectivement réalisée.
• L’électricité et le gaz : obligatoires quand l’installation a plus de 15 ans, valables 3 ans ; une installation non conforme n’empêche pas la vente mais doit être signalée à l’acheteur.
• Les termites : dans les zones classées à risque par arrêté préfectoral, validité de 6 mois.
• L’état des risques (ERP) dépend de l’adresse du bien. Il doit dater de moins de six mois lors de la remise requise et être actualisé si les informations ont changé. Consultez les périmètres officiels, dont Géorisques, et remettez le document applicable à la transaction. L’ERP n’est pas valable six ans.
• L’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au tout à l’égout, et le mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété.

Le Service-public.fr recense la liste complète des diagnostics à fournir selon la localisation et l’ancienneté du bien. Conseil de pro : avant de commander un nouveau diagnostiqueur, vérifiez vos dossiers. L’Institut national de la consommation rappelle qu’un diagnostic encore dans sa période de validité peut être réutilisé, ce qui évite une dépense inutile si vous avez fait établir un DPE ou un CREP récemment pour la location.

Le diagnostiqueur peut-il entrer chez votre locataire ?

Un diagnostiqueur n’a pas les mêmes droits d’accès qu’un agent immobilier qui organise une visite commerciale. Il doit intervenir sur rendez-vous fixé avec le locataire, dans des horaires raisonnables, et ne peut jamais forcer une entrée.

En pratique, voici comment procéder :

1. Prévenez le locataire par écrit, avec un délai raisonnable, en précisant la nature de l’intervention et sa durée estimée.
2. Proposez plusieurs créneaux plutôt qu’un horaire imposé, pour limiter les tensions.
3. En cas de refus répété, tentez d’abord une relance amiable, puis une mise en demeure, avant d’envisager un huissier si le blocage compromet la vente.

Conseil de pro : convenez d’une plage horaire unique pour tous les diagnostics à réaliser (électricité, gaz, amiante…), quitte à faire intervenir un seul technicien polyvalent. Vous limitez les allers-retours et les frictions avec votre locataire. Demander la présence d’un témoin lors du rendez-vous rassure souvent les deux parties.

Vendre occupé ou donner congé : quelle option choisir ?

Deux voies s’ouvrent à vous, avec des conséquences très différentes.

• Vendre le bien occupé : la transaction est généralement plus rapide, mais elle s’accompagne souvent d’une décote, car l’acheteur hérite du bail en cours. Le bail se poursuit automatiquement, l’acquéreur devenant le nouveau bailleur aux mêmes conditions.

Voir l’illustration : Vendre occupé ou donner congé : quelle option choisir ? — overview diagram

Le DPE compte-t-il davantage quand le bien est loué ?

Le DPE doit être remis à la fois au futur acquéreur et, en cas de nouvelle location, à tout futur locataire. Sa portée dépasse la simple formalité.

• Une bonne étiquette énergétique rassure un acheteur qui envisage de continuer à louer le bien sans travaux immédiats.
• Un classement F ou G, à l’inverse, signale des travaux à prévoir et pèse souvent sur la négociation du prix.
• Pour certains logements très énergivores, un audit énergétique complémentaire peut être exigé en plus du DPE simple, avec sa propre durée de validité à vérifier avant la signature.

Si des travaux de rénovation énergétique sont envisagés avant la vente, ce guide sur la RE2020 et la rénovation détaille les points de vigilance techniques à connaître.

Comment préparer le dossier de diagnostic technique pour le notaire ?

Le notaire annexe ce dossier au compromis puis à l’acte définitif.

Pour un bien occupé, ajoutez ces pièces locatives :

1. Une copie complète du bail en cours et de ses éventuels avenants.
2. Les douze derniers mois de quittances de loyer, qui attestent la régularité des paiements.
3. L’état des lieux d’entrée et l’attestation d’assurance habitation du locataire.

Trois leviers pour sécuriser une vente avec locataire en place

Une vente occupée doit présenter clairement le bail, les loyers, les documents disponibles et les obligations transmises à l’acheteur. Un départ amiable suppose un accord librement négocié, distinct du congé légal. Aucune indemnité exprimée en nombre de mois de loyer ne constitue une règle générale. Faites formaliser l’accord et son calendrier sans imposer au locataire un départ que la vente seule ne permet pas.

— DIAG.EXPERT

Diag Point Expert s’occupe de vos diagnostics pendant que vous gérez le locataire

Le prix n’est pas un barème réglementaire uniforme. Il dépend du bien, des missions, du déplacement et du livrable. Décrivez le logement et comparez des devis détaillés en TTC, avec les frais et les conditions d’intervention. Pour le tarif Diag.expert applicable à votre projet, appelez le 09 72 51 16 00. Aucun montant générique ne remplace ce chiffrage.

Voir l’illustration : Diag Point Expert s'occupe de vos diagnostics pendant que vous gérez le locataire — overview diagram

Où vérifier ces règles par vous-même ?

Ces sources officielles permettent de vérifier chaque point évoqué ici avant de signer :

• Service-public.fr pour la liste réglementaire des diagnostics et les procédures liées à la vente ou à la préemption.
• Legifrance pour consulter les articles de loi applicables, notamment la loi du 6 juillet 1989.
• GeoRisques pour établir l’état des risques et pollutions selon la commune du bien.
• L’Institut national de la consommation pour un mémo synthétique sur les diagnostics obligatoires.

Sources

• Service-public — Vendre un logement occupé
• Service-public — Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ?
• Institut national de la consommation — Diagnostics obligatoires pour la vente

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si un propriétaire vend son appartement avec son locataire ?

Le bail se poursuit sans interruption : le nouvel acquéreur devient automatiquement le bailleur aux mêmes conditions que le contrat initial. Le locataire n’a aucune démarche à effectuer et continue de payer son loyer normalement.

Qui fait les diagnostics en cas de vente ?

C’est le vendeur qui commande et finance les diagnostics obligatoires, réalisés par un diagnostiqueur certifié indépendant. Des plateformes comme Diag Point Expert permettent de commander plusieurs diagnostics en une seule démarche, y compris pour un bien loué.

Quelles sont les obligations du locataire en cas de visites pour vente ?

Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les visites et les diagnostics, mais dans des conditions raisonnables convenues avec le propriétaire. Il n’est jamais tenu d’accepter un horaire imposé unilatéralement ni de laisser entrer quelqu’un en son absence sans accord préalable.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

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Vendre occupé : organiser l’accès sans rompre le bail

La vente occupée transmet au nouveau propriétaire le bail en cours, avec les droits et obligations attachés au logement. La préparation des diagnostics doit respecter l’occupation : convenez des créneaux avec le locataire, précisez les accès nécessaires et évitez toute entrée unilatérale. Réunissez le bail, les rapports existants et les documents destinés au notaire. Le dossier locatif peut apporter des pièces utiles, mais sa validité pour la vente doit être contrôlée mission par mission. Un diagnostic gaz locatif encore utilisable pendant six ans n’est pas automatiquement valable six ans dans le dossier de vente. Le projet du futur acquéreur ne fait pas disparaître les protections du locataire ; la gestion d’un congé exige une analyse distincte.

DPE : validité du rapport et conditions de location

Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est en principe valable dix ans. Les anciens DPE établis avant cette date ne sont plus utilisables en 2026. Un logement ou un bâtiment exempté ne doit pas être présenté comme soumis par principe : l’usage et la configuration doivent être examinés. Pour une location de résidence principale en métropole, la classe G ne satisfait plus le critère de décence énergétique depuis 2025, la classe F est concernée à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. La signature, le renouvellement et la reconduction du bail doivent être situés dans ce calendrier. Le rapport doit informer le candidat, sans promettre une consommation réelle identique à son estimation conventionnelle.

Plomb et amiante : deux dates de référence différentes

Le CREP vise les logements construits avant le 1er janvier 1949 : il s’agit de la construction, et non de l’année du permis. Lorsqu’il révèle du plomb à une concentration au moins égale au seuil réglementaire, sa validité pour la transaction est d’un an en vente et de six ans en location. Un constat négatif ou inférieur au seuil bénéficie du régime de validité sans renouvellement systématique. L’amiante dépend du permis délivré avant le 1er juillet 1997. Pour la location, les informations amiante sont tenues à disposition suivant le dossier applicable ; elles ne s’annexent pas automatiquement au bail comme le DPE. Un dossier amiante ne dispense jamais d’examiner les obligations de suivi qu’imposent les résultats.

Gaz, électricité, risques et pièces complémentaires

Les installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans nécessitent les contrôles applicables aux logements. Les rapports servent pendant trois ans pour une vente et six ans pour une location, sous réserve des équivalences admises. Un entretien de chaudière ne remplace pas un diagnostic gaz. L’état des risques repose sur l’adresse et les périmètres concernés : il doit dater de moins de six mois et être actualisé si les informations ont changé. Les termites concernent la vente dans les zones préfectorales délimitées ; ils ne constituent pas une annexe locative systématique. Examinez aussi l’exposition au bruit des aérodromes. Pour l’assainissement non collectif à la vente, le contrôle relève du service compétent et doit dater de moins de trois ans.

Audit énergétique : ne pas reprendre l’ancien seuil F et G

En métropole, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de logements en monopropriété classé E, F ou G requiert l’audit énergétique réglementaire en 2026. Un appartement vendu séparément dans une copropriété ne devient pas automatiquement soumis à cet audit du seul fait de son étiquette. L’audit propose des parcours de travaux ; il ne constitue pas une obligation générale de rénover avant de vendre. Vérifiez le type de propriété et la classe du DPE avant la commande. Préparez les documents techniques permettant à l’auditeur de décrire le bâtiment et conservez le rapport complet, avec ses hypothèses, ses scénarios et les informations destinées à l’acquéreur.