Quand faire les diagnostics immobiliers avant une signature ?

Lors de la mise en vente de votre bien immobilier, la question se pose de savoir quand faire les diagnostics immobiliers qui doivent accompagner l’acte de vente. Ces étapes se font bien avant qu’un acheteur se manifeste ou décide de conclure la transaction.

Dans cet article nous allons vous expliquer quand réaliser vos diagnostics immobiliers.

Le principe : réaliser le diagnostic dès le projet de mise en vente

Nombreux sont les propriétaires qui veulent attendre de trouver un acheteur et d’avoir la certitude que la vente va se conclure pour entamer les démarches liées à la réalisation des diagnostics.

Les experts immobiliers, notaires et agents immobiliers conseillent au contraire de procéder aux diagnostics dès lors que le projet de mise en vente est adopté, car, plus on s’y prend tôt, mieux on a de chances de conclure une transaction.

Les raisons justifiant des diagnostics immobiliers entamés en amont

Un diagnostic immobilier se présente pour la plupart des acheteurs comme une preuve de la bonne santé du bien qui leur est proposé.

A défaut d’en disposer, le vendeur risque donc de susciter de la méfiance de la part d’acheteurs potentiels et ainsi de rater des opportunités intéressantes pour écouler son bien immobilier.

Il faut s’attendre à ce que les acheteurs demandent à consulter les diagnostics effectués sur le bien immobilier, car ils leur fournissent des certitudes quant à l’état du bien, bien plus que les simples visites.

De ce fait, un dossier de diagnostic inachevé ou incomplet sera le plus souvent synonyme d’absence d’offres de la part des acheteurs potentiels.

En supposant que l’acheteur fait son offre et que les diagnostics sont réalisés en aval de sa proposition, le risque se pose aussi que des problèmes soient détectés au moment de la réalisation de ces diagnostics.

Dans cette hypothèse, l’acheteur va retirer ou renégociera son offre ce qui constitue non seulement une perte de temps, mais aussi un risque supplémentaire de ne pas conclure la transaction.

Il va sans dire que les diagnostics tardifs signifient augmentation du délai de rétractation qui existe en faveur de l’acheteur.

Le temps que vos diagnostics soient prêts et que l’acheteur signe la promesse de vente, il risque de tomber sur un bien immobilier qui répond à tous ses critères et qui dispose déjà de tous les documents nécessaires pour une conclusion sécurisée de la vente, notamment ses diagnostics immobiliers.

Il faut également savoir qu’un nombre croissant de notaires exigent que le vendeur est fait faire le dossier de diagnostics immobiliers obligatoires avant d’accepter de fixer un rendez-vous pour la signature du compromis de vente.

L’obligation de diagnostics avant la promesse de vente

Enfin, il convient de noter que le compromis de vente en lui-même exige qu’on lui annexe les diagnostics immobiliers. Le notaire ne pourra pas entériner la démarche de signature sans ces documents.

Il convient donc de faire ses diagnostics obligatoires le plus tôt possible d’autant plus que la durée de validité du DPE est de 10 ans. Leur nombre et leur nature dépendront pour la plupart de l’année de construction de la propriété à vendre.

L’amiante concerne les bâtiments dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. L’état de vente, le dossier des parties privatives et le DTA ne remplissent pas le même rôle. La date, le périmètre et les conclusions du rapport déterminent son usage et les suites éventuelles. Un repérage négatif ancien, notamment antérieur à avril 2013 pour la vente, doit être examiné selon les règles actuelles ; il ne faut pas annoncer une validité illimitée indépendante des résultats.

L’électricité et le gaz concernent les installations de plus de 15 ans et durent pour 3 ans. Les termites et l’état des risques dépendront de la localisation du bien et de l’existence de l’arrêté préfectoral qui exige ces diagnostics.

Pour conclure, le mieux est d’anticiper les démarches pour ne pas être bloqué lors de la vente en contactant plus tôt votre diagnostiqueur immobilier.

DPE : validité du rapport et conditions de location

Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est en principe valable dix ans. Les anciens DPE établis avant cette date ne sont plus utilisables en 2026. Un logement ou un bâtiment exempté ne doit pas être présenté comme soumis par principe : l’usage et la configuration doivent être examinés. Pour une location de résidence principale en métropole, la classe G ne satisfait plus le critère de décence énergétique depuis 2025, la classe F est concernée à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. La signature, le renouvellement et la reconduction du bail doivent être situés dans ce calendrier. Le rapport doit informer le candidat, sans promettre une consommation réelle identique à son estimation conventionnelle.

Plomb et amiante : deux dates de référence différentes

Le CREP vise les logements construits avant le 1er janvier 1949 : il s’agit de la construction, et non de l’année du permis. Lorsqu’il révèle du plomb à une concentration au moins égale au seuil réglementaire, sa validité pour la transaction est d’un an en vente et de six ans en location. Un constat négatif ou inférieur au seuil bénéficie du régime de validité sans renouvellement systématique. L’amiante dépend du permis délivré avant le 1er juillet 1997. Pour la location, les informations amiante sont tenues à disposition suivant le dossier applicable ; elles ne s’annexent pas automatiquement au bail comme le DPE. Un dossier amiante ne dispense jamais d’examiner les obligations de suivi qu’imposent les résultats.

Gaz, électricité, risques et pièces complémentaires

Les installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans nécessitent les contrôles applicables aux logements. Les rapports servent pendant trois ans pour une vente et six ans pour une location, sous réserve des équivalences admises. Un entretien de chaudière ne remplace pas un diagnostic gaz. L’état des risques repose sur l’adresse et les périmètres concernés : il doit dater de moins de six mois et être actualisé si les informations ont changé. Les termites concernent la vente dans les zones préfectorales délimitées ; ils ne constituent pas une annexe locative systématique. Examinez aussi l’exposition au bruit des aérodromes. Pour l’assainissement non collectif à la vente, le contrôle relève du service compétent et doit dater de moins de trois ans.

Audit énergétique : ne pas reprendre l’ancien seuil F et G

En métropole, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de logements en monopropriété classé E, F ou G requiert l’audit énergétique réglementaire en 2026. Un appartement vendu séparément dans une copropriété ne devient pas automatiquement soumis à cet audit du seul fait de son étiquette. L’audit propose des parcours de travaux ; il ne constitue pas une obligation générale de rénover avant de vendre. Vérifiez le type de propriété et la classe du DPE avant la commande. Préparez les documents techniques permettant à l’auditeur de décrire le bâtiment et conservez le rapport complet, avec ses hypothèses, ses scénarios et les informations destinées à l’acquéreur.