Diagnostics vente ou location : les différences à connaître

Les diagnostics immobiliers obligatoires renseignent un acheteur ou encore un futur locataire sur l’état du bien qu’ils souhaitent acheter ou investir en vue d’une location. On comprend dès lors que certains de ces diagnostics doivent être présentés par le propriétaire du bien en question lorsqu’il est question de conclure un contrat avec ces personnes.

On vous renseigne ici sur les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou location :

A quel moment se lancer dans la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ?

La Loi Carrez fût celle qui a institué en premier la notion de diagnostic immobilier obligatoire, puis le nombre de ces diagnostics a augmenté au fur et à mesure en vue de protéger les acheteurs d’un bien immobilier et ses futurs occupants.

Les diagnostics immobiliers obligatoires concernent désormais toute transaction immobilière. Leur caractère obligatoire dépend de la géolocalisation du bien, de ses dimensions, mais aussi sa date de construction. A cela s’ajoutent encore d’autres critères qui s’appliqueront pour certains diagnostics.

La production par le propriétaire des résultats de ces diagnostics doit se faire au plus tard au moment de la signature du contrat de vente ou de bail. A noter que le DPE doit être fait avant la mise en vente ou location.

Quel est la liste des diagnostics immobiliers obligatoires ?

• Le métrage « Loi Carrez » en cas de vente d’un bien situé dans une copropriété. Le métrage « Loi Boutin » en cas de location.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure la quantité d’énergie consommée par une maison de même que la quantité de gaz à effet de serre qu’elle émet dans le cadre de son fonctionnement. Il a une validité de 10 ans et n’est par contre pas obligatoire pour les logements dont la durée d’occupation annuelle ne dépasse pas 4 mois.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les logements construits antérieurement au 01 janvier 1949. Il a pour finalité la détection de présence éventuelle de plomb dans les différents matériaux composant le logement, notamment la peinture. Un diagnostic qui montre un résultat inférieur à 1mg/cm2 est définitif. Autrement, le diagnostic doit avoir été effectué il y a moins d’une année en cas de vente.
• Pour l’amiante, la référence est le permis délivré avant le 1er juillet 1997. Les états de vente anciens doivent être examinés selon leur date, leur périmètre et leurs conclusions, notamment ceux antérieurs à avril 2013. La présence d’amiante peut entraîner des mesures de suivi ou d’intervention ; une formule de validité illimitée ne suffit pas à décrire toutes les situations.
• L’état relatif à la présence de termites : s’appliquera aux maisons individuelles et aux parties privatives de lots de copropriétés issus d’immeubles collectifs se trouvant dans des zones déclarées par arrêté préfectoral. Son objectif est de diagnostiquer la présence éventuelle de termites. Une fois réalisé, il est valable sur 6 mois.
• L’état d’installation intérieure de gaz et d’électricité est valable 3 ans pour un achat et 6 ans pour une location. Ces diagnostics s’appliquent dès lors que l’installation date de plus de 15 ans.
• Le contrôle d’assainissement non collectif concerne le logement non raccordé au réseau public. Le rapport du service compétent doit dater de moins de trois ans pour la vente. Un contrôle du raccordement collectif peut aussi être imposé dans certains territoires : sa nécessité doit être examinée séparément.
• L’État des Risques et Pollution (ERP) donne des informations sur le zonage sismique, sur la présence de radon ou sur d’éventuelles de pollutions des sols. Sa durée de validité est de 6 mois.

Qui est certifié pour faire un diagnostic immobilier ?

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DPE : validité du rapport et conditions de location

Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est en principe valable dix ans. Les anciens DPE établis avant cette date ne sont plus utilisables en 2026. Un logement ou un bâtiment exempté ne doit pas être présenté comme soumis par principe : l’usage et la configuration doivent être examinés. Pour une location de résidence principale en métropole, la classe G ne satisfait plus le critère de décence énergétique depuis 2025, la classe F est concernée à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. La signature, le renouvellement et la reconduction du bail doivent être situés dans ce calendrier. Le rapport doit informer le candidat, sans promettre une consommation réelle identique à son estimation conventionnelle.

Plomb et amiante : deux dates de référence différentes

Le CREP vise les logements construits avant le 1er janvier 1949 : il s’agit de la construction, et non de l’année du permis. Lorsqu’il révèle du plomb à une concentration au moins égale au seuil réglementaire, sa validité pour la transaction est d’un an en vente et de six ans en location. Un constat négatif ou inférieur au seuil bénéficie du régime de validité sans renouvellement systématique. L’amiante dépend du permis délivré avant le 1er juillet 1997. Pour la location, les informations amiante sont tenues à disposition suivant le dossier applicable ; elles ne s’annexent pas automatiquement au bail comme le DPE. Un dossier amiante ne dispense jamais d’examiner les obligations de suivi qu’imposent les résultats.

Gaz, électricité, risques et pièces complémentaires

Les installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans nécessitent les contrôles applicables aux logements. Les rapports servent pendant trois ans pour une vente et six ans pour une location, sous réserve des équivalences admises. Un entretien de chaudière ne remplace pas un diagnostic gaz. L’état des risques repose sur l’adresse et les périmètres concernés : il doit dater de moins de six mois et être actualisé si les informations ont changé. Les termites concernent la vente dans les zones préfectorales délimitées ; ils ne constituent pas une annexe locative systématique. Examinez aussi l’exposition au bruit des aérodromes. Pour l’assainissement non collectif à la vente, le contrôle relève du service compétent et doit dater de moins de trois ans.

Audit énergétique : ne pas reprendre l’ancien seuil F et G

En métropole, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de logements en monopropriété classé E, F ou G requiert l’audit énergétique réglementaire en 2026. Un appartement vendu séparément dans une copropriété ne devient pas automatiquement soumis à cet audit du seul fait de son étiquette. L’audit propose des parcours de travaux ; il ne constitue pas une obligation générale de rénover avant de vendre. Vérifiez le type de propriété et la classe du DPE avant la commande. Préparez les documents techniques permettant à l’auditeur de décrire le bâtiment et conservez le rapport complet, avec ses hypothèses, ses scénarios et les informations destinées à l’acquéreur.