Différence entre loi Carrez et loi Boutin : le guide
La loi Carrez et la loi Boutin mesurent toutes les deux un logement, mais pas pour la même opération ni de la même façon. La surface Carrez s’indique lors de la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable, dite « Boutin », s’indique dans le bail d’une location de résidence principale. Les deux calculs se ressemblent, mais leurs périmètres, leurs obligations et leurs sanctions diffèrent. Voici comment les distinguer et éviter l’erreur.
En bref
- Carrez : vente d’un lot en copropriété, superficie privative des locaux clos et couverts, seuil de 1,80 m de hauteur.
- Boutin : location d’un logement en résidence principale, surface habitable, mentionnée dans le bail.
- Une cave, un garage ou une véranda ne comptent pas en surface habitable. Les lots de moins de 8 m² sortent du calcul Carrez.
- Une erreur de plus de 5 % en moins dans une vente peut faire baisser le prix. Une surface erronée dans un bail permet au locataire de demander une baisse de loyer.
- Un même appartement peut exiger les deux mesurages, selon qu’on le vend ou qu’on le loue.
Table des matières
- Carrez et Boutin en un coup d’œil
- La loi Carrez : protéger l’acquéreur d’un lot de copropriété
- La surface habitable « Boutin » : protéger le locataire
- Quelles différences concrètes dans le calcul ?
- Quelle pièce ne compte pas dans la surface habitable ?
- Surface utile, surface Carrez, surface habitable : ne pas tout mélanger
- Que risque-t-on en cas d’erreur ?
- Vendre un logement loué : quel mesurage ?
- Notre point de vue : mesurer une fois, mesurer bien
- Faire réaliser le bon mesurage
- Questions fréquentes
- Sources
Carrez et Boutin en un coup d’œil
Le plus simple est de partir de l’opération que vous préparez.
| Critère | Loi Carrez | Surface habitable (loi Boutin) |
|---|---|---|
| Opération | Vente | Location |
| Biens concernés | Lots ou fractions de lots en copropriété | Logements loués en résidence principale, maison ou appartement, en copropriété ou non |
| Nom de la surface | Superficie privative | Surface habitable |
| Où la mentionner | Promesse de vente, compromis, acte de vente | Bail d’habitation |
| Seuil de hauteur | 1,80 m | 1,80 m |
| Caves, garages, parkings | Exclus de l’obligation de mention | Exclus du calcul |
| Balcons et terrasses ouverts | Non comptés | Non comptés |
| Risque principal si erreur | Baisse de prix proportionnelle au-delà de 5 % | Demande de baisse de loyer du locataire |
Les détails de chaque ligne sont expliqués plus bas. Retenez d’abord la logique : Carrez protège l’acheteur, Boutin protège le locataire.
La loi Carrez : protéger l’acquéreur d’un lot de copropriété
Quand elle s’applique
La loi du 18 décembre 1996, portée par le député Gilles Carrez, impose au vendeur d’indiquer la superficie d’un lot de copropriété. Elle est entrée en application le 19 juin 1997, d’abord pour les avant-contrats, puis pour les actes définitifs à partir de décembre 1997.
Selon la Chambre des notaires de Paris, la mention est requise dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et dans tout contrat qui réalise ou constate la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété. Sans cette mention, l’acquéreur peut invoquer la nullité de l’acte.
La copropriété horizontale (un lotissement organisé en copropriété, par exemple) entre dans le champ. En revanche, la vente d’une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée, pas plus que la location.
Ce que mesure la superficie Carrez
L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la superficie Carrez comme la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.
L’article 4-2 du même décret écarte du calcul les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Ce n’est donc pas la pièce « habitable » qui compte, mais le plancher clos et couvert du lot privatif.
Ce qui entre et ce qui sort
D’après la Chambre des notaires de Paris, les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus de l’obligation de mention. Les locaux accessoires comme les celliers, greniers et débarras sont en principe pris en compte, sauf s’ils font moins de 8 m².
Le Figaro Immobilier apporte des précisions utiles :
- les combles comptent lorsqu’ils sont aménageables ;
- une mezzanine légère et démontable ne constitue pas forcément un plancher comptabilisable ;
- les balcons et terrasses ouverts ne comptent pas ;
- une extension fermée, couverte et isolée peut compter selon sa nature et sa configuration.
C’est là que les litiges naissent : une véranda, une mezzanine ou un grenier à moitié aménagé se discutent au cas par cas. Un mesurage par un professionnel, avec un plan et un détail pièce par pièce, évite d’avoir à les défendre devant l’acquéreur.
La surface habitable « Boutin » : protéger le locataire
Quand elle s’applique
La surface habitable s’applique aux biens d’habitation ou mixtes loués comme résidence principale, maison ou appartement, individuel ou en copropriété. Le critère n’est donc pas la copropriété, mais l’usage : un logement loué pour y habiter à l’année.
La mention n’est pas obligatoire dans le bail d’une location saisonnière ni d’un meublé qui n’est pas destiné à la résidence principale, toujours selon Groupama. Le nom « loi Boutin » est un usage courant : c’est la surface habitable que le bail doit préciser, comme le rappelle Service-Public.
Comment elle se calcule
La notice officielle de Service-Public et de l’Anah reprend l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation : la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
La même notice liste ce qui ne compte pas : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ainsi que les parties de hauteur inférieure à 1,80 m.
Attention à ne pas confondre avec la surface habitable dite « fiscale ». La notice précise qu’elle ajoute certaines annexes dans la limite de plafonds et qu’elle sert notamment de référence pour le calcul du loyer conventionné. Ce n’est pas celle du bail ordinaire.
Quelles différences concrètes dans le calcul ?
Sur le papier, les deux méthodes partent du même principe : on mesure le plancher, on retire les murs, les cloisons, les cages d’escalier, les gaines et les embrasures, et on écarte ce qui est sous 1,80 m. Les écarts viennent du périmètre :
- Les annexes fermées. Un cellier ou un grenier de plus de 8 m² peut entrer dans la Carrez. Il n’entre pas dans la surface habitable, qui exclut remises et autres dépendances.
- Les combles. Aménageables, ils peuvent compter en Carrez. Non aménagés, ils sont exclus de la surface habitable.
- Les vérandas. Une extension fermée, couverte et isolée peut être retenue en Carrez selon sa configuration. La surface habitable exclut expressément les vérandas.
- Le seuil de 8 m². Il s’applique aux lots en Carrez. Il n’existe pas sous cette forme dans la définition de la surface habitable.
Résultat : pour un même appartement, la surface Carrez est souvent supérieure ou égale à la surface habitable dès qu’il y a des annexes closes ou des combles aménageables. Dans un studio sans annexe, les deux chiffres sont presque identiques. Un écart d’un à deux mètres carrés n’a rien d’anormal. Un écart important doit s’expliquer par le détail du mesurage.
Exemple : un trois-pièces avec cellier
Imaginons un trois-pièces en copropriété avec un cellier fermé de 9 m² à l’intérieur du lot. Mis en vente, le cellier fait partie des locaux accessoires pris en compte en Carrez, puisqu’il dépasse 8 m². Mis en location, le même cellier, considéré comme une remise ou une dépendance, ne figure pas dans la surface habitable du bail. Deux chiffres légitimes, pour un seul logement. Ce cas illustre pourquoi recycler une surface d’un document à l’autre est une mauvaise idée.
Quelle pièce ne compte pas dans la surface habitable ?
À partir de la définition officielle, ne comptent pas :
- les pièces ou parties de pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;
- les combles non aménagés ;
- les caves et sous-sols ;
- les remises et garages ;
- les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs ;
- les vérandas et volumes vitrés ;
- les locaux communs et autres dépendances.
Une cave, un garage ou une véranda ne comptent donc pas, même avec une hauteur suffisante. La hauteur est une condition nécessaire, pas suffisante : la nature du local joue aussi.
Surface utile, surface Carrez, surface habitable : ne pas tout mélanger
La « surface utile » revient souvent dans les annonces et dans les recherches des internautes. Elle n’a pas la valeur légale de la Carrez ni de la surface habitable. Selon Ublo, c’est une notion distincte, employée surtout dans la pratique et dans la comparaison de biens. Pour un acte de vente en copropriété, c’est la superficie Carrez qui s’impose, et pour un bail d’habitation, la surface habitable. Si une annonce affiche une autre surface, demandez à quel mesurage elle correspond.
Que risque-t-on en cas d’erreur ?
Pour une vente (Carrez)
La Chambre des notaires de Paris distingue deux situations :
- si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle de l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix ;
- si l’erreur joue en faveur de l’acquéreur (surface réelle supérieure), il n’y a aucun supplément de prix.
L’asymétrie est nette : le vendeur ne gagne rien à sous-estimer, mais perd à surestimer. Sur un bien vendu 300 000 € avec une surface annoncée de 60 m², une surface réelle de 56 m² représente un écart de plus de 5 %. L’acquéreur peut alors réclamer une baisse proportionnelle. C’est un calcul d’illustration, pas un prix de marché.
Pour une location (Boutin)
Selon Service-Public, le bail d’habitation doit préciser la surface habitable. Si elle est absente ou erronée, le locataire peut demander une diminution de loyer. Pensez aussi à l’effet sur la relation avec votre locataire : une surface contestée fragilise la confiance bien au-delà du montant en jeu.
Vendre un logement loué : quel mesurage ?
Le cas mixte est fréquent : un propriétaire vend un appartement en copropriété qui est déjà loué. La vente exige la mention Carrez dans l’avant-contrat et dans l’acte, et le bail en cours conserve sa surface habitable. Les deux chiffres peuvent donc coexister sans contradiction. Pour le reste du dossier, notre guide sur les diagnostics à fournir pour vendre un logement occupé détaille les documents à réunir.
Notre point de vue : mesurer une fois, mesurer bien
À Diag.expert, nous voyons chaque semaine les mêmes confusions : un propriétaire qui reprend la surface de son bail pour son compromis, une agence qui affiche une surface « utile » sans préciser sa nature, un vendeur qui compte une véranda ou une mezzanine par habitude. Aucune de ces erreurs n’est bien grave le jour où on la commet. Elles le deviennent quand l’acquéreur ou le locataire refait ses calculs.
Notre conseil tient en trois points. Partez de l’opération (vente ou location) avant de choisir le mesurage. Faites relever pièce par pièce, avec les hauteurs sous 1,80 m identifiées, pour que chaque chiffre puisse être justifié. Conservez le plan : il sert de preuve et il se réutilise à la prochaine transaction si rien n’a changé dans le logement.
Nous intervenons pour les particuliers, les agences, les notaires et les promoteurs, avec une prise de rendez-vous rapide et des rapports remis sous 24 heures. Pour des cas limites, comme des combles partiellement aménagés, nous préférons expliquer la méthode retenue plutôt que d’arrondir à l’avantage de l’un ou de l’autre.
— DIAG.EXPERT
Faire réaliser le bon mesurage
Si vous vendez un lot de copropriété, notre page sur le mesurage loi Carrez présente les obligations et permet de demander un devis. Si vous louez, la page dédiée à la surface habitable loi Boutin fait de même. Vous pouvez aussi passer par notre page d’accueil pour demander un devis groupé avec les autres diagnostics de la transaction (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP). Le DPE est proposé à partir de 80 €. Le prix des mesurages est communiqué sur devis. Pour d’autres guides pratiques, consultez nos conseils sur les diagnostics immobiliers.
Questions fréquentes
Quelle est la hauteur retenue pour la loi Carrez ?
Le seuil est de 1,80 m. Selon le décret du 17 mars 1967, les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à ce seuil ne sont pas comptées dans la superficie privative. Le même seuil s’applique à la surface habitable pour la location.
Faut-il une surface Carrez pour louer un appartement ?
Non. La loi Carrez concerne la vente d’un lot de copropriété, pas la location. Pour un bail d’habitation, c’est la surface habitable qui doit figurer dans le contrat. Si elle est absente ou erronée, le locataire peut demander une baisse de loyer.
Une maison individuelle est-elle concernée par la loi Carrez ?
Non, si elle n’est pas en copropriété. La Carrez vise les lots de copropriété, y compris en copropriété horizontale. Pour louer cette maison comme résidence principale, vous devrez en revanche indiquer sa surface habitable dans le bail.
Quand la loi Carrez est-elle entrée en vigueur ?
La loi du 18 décembre 1996 est entrée en application le 19 juin 1997 pour les avant-contrats. Depuis le 19 décembre 1997, la mention s’impose aussi dans les actes définitifs de vente.
Sources
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967, Légifrance
- Vente d’un bien en copropriété et erreur de superficie, Chambre des notaires de Paris
- Notice explicative pour la conclusion d’une convention, Service-Public
- Rédaction du bail d’habitation, Service-Public
- Comment bien mesurer un logement en copropriété ?, Le Figaro Immobilier
- Loi Boutin et surface habitable, Groupama
- Surface Carrez, surface habitable et surface utile, Ublo
- En savoir plus sur la loi Carrez, Cabinet Rémy