Diagnostics en colocation : la liste complète pour le bailleur
En colocation, le bailleur doit remettre les mêmes diagnostics que pour n’importe quelle location d’habitation : un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail, avec le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb si le logement est ancien, les états des installations de gaz et d’électricité si elles ont plus de 15 ans, l’état des risques et, selon la zone, le diagnostic bruit. Ce qui change avec plusieurs colocataires, c’est l’organisation : qui reçoit le dossier, à quel moment, et comment éviter qu’un diagnostic périmé bloque une entrée ou un remplacement de colocataire. Voici la marche à suivre, diagnostic par diagnostic.
- ✓Diagnostic de performance énergétique
- ✓Diagnostic amiante
- ✓Diagnostic plomb
- ✓Diagnostics gaz et électricité
En bref
- Le DDT se compose du DPE (sauf exceptions), du Crep pour les logements construits avant 1949, des états gaz et électricité au-delà de 15 ans d’installation, de l’état des risques et du diagnostic bruit selon la zone (Service-Public).
- Le dossier est annexé au bail à la signature ou au renouvellement. Avec des baux individuels, chaque colocataire doit recevoir le dossier à sa propre signature.
- Durées à retenir : DPE 10 ans, gaz et électricité 6 ans, état des risques moins de six mois à la signature (ANIL).
- L’amiante n’entre pas dans le DDT annexé, mais le bailleur doit le tenir à disposition du locataire qui le demande.
- Le plus simple : faire réaliser tous les diagnostics d’un seul passage, avant la première annonce.
Table des matières
- Ce que la loi impose au bailleur d’une colocation
- Quels diagnostics selon les caractéristiques du logement
- Bail unique ou baux individuels : comment remettre le dossier
- Le DPE : le diagnostic que les candidats regardent en premier
- Plomb, amiante : ce qui dépend de l’âge de l’immeuble
- Gaz et électricité : la sécurité de plusieurs occupants
- L’état des risques et le diagnostic bruit
- Qui réalise et qui paie les diagnostics
- Ce que risque le bailleur si le dossier est incomplet
- Notre point de vue
- Faire réaliser vos diagnostics de colocation
- Checklist avant la mise en location
- FAQ
- Sources
Ce que la loi impose au bailleur d’une colocation
La colocation n’a pas de régime de diagnostics à part. Le logement loué à plusieurs reste un logement d’habitation, et le bailleur doit constituer un dossier de diagnostic technique. Selon Service-Public, ce dossier comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf exceptions ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) si le logement a été construit avant 1949 ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz et celui de l’installation d’électricité, si elles ont plus de 15 ans ;
- l’état des risques, si le logement est situé dans une zone concernée ;
- le diagnostic bruit, si le logement est en zone d’exposition au bruit des aéroports.
Le diagnostic amiante suit une logique différente : il doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande. Autant l’avoir sous la main dès la première visite, car une colocation attire souvent des candidats attentifs, des étudiants accompagnés de leurs parents ou des jeunes actifs qui comparent plusieurs offres.
Le locataire, lui, peut demander une copie complète du DDT avant de signer, comme le rappelle l’ADIL. Un dossier prêt à l’avance évite les allers-retours qui font perdre des candidats sérieux.
Quels diagnostics selon les caractéristiques du logement
Aucun logement n’est soumis à la liste entière. Trois critères décident : l’année de construction, l’âge des installations et la localisation. C’est ce qu’indique Service-Public : l’année de construction pour le plomb (avant 1949), l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité (plus de 15 ans), et la zone pour les risques et le bruit.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Logements chauffés ou climatisés, sauf exceptions | 10 ans |
| Crep (plomb) | Logement construit avant 1949 | Illimitée si absence de plomb, moins de 6 ans sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques | Logement en zone concernée | Moins de 6 mois à la signature |
| Bruit | Zone d’exposition au bruit des aéroports | Selon le plan de la zone |
| Amiante | Tenu à disposition sur demande | À conserver avec le dossier |
Les durées de validité du DPE, du gaz, de l’électricité, de l’état des risques et du Crep sont celles que publie l’ANIL. Les cas particuliers (dépendance, logement meublé, logement social, permis de louer) modifient parfois le dossier. Nous les traitons dans nos pages dédiées : diagnostics en location meublée, diagnostics pour le permis de louer et diagnostics en logement social.
Bail unique ou baux individuels : comment remettre le dossier
Le dossier est annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement, et il peut être transmis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties (Service-Public).
En pratique, deux montages existent en colocation :
- Un bail unique signé par tous les colocataires. Le DDT est annexé à ce bail. Chacun reçoit la même version, et il suffit de conserver une preuve de remise (accusé de réception du courriel ou signature d’un récépissé).
- Un bail par chambre. Chaque contrat est signé à une date différente, au gré des arrivées. Le DDT doit alors être annexé à chaque bail, et chaque entrée est l’occasion de vérifier que les diagnostics sont encore valables ce jour-là.
C’est le second montage qui piège les bailleurs. Un DPE valable 10 ans ne pose pas de souci, mais l’état des risques doit dater de moins de six mois à la signature : un colocataire qui arrive en cours d’année peut nécessiter une mise à jour du document, alors que le premier bail avait été signé avec un état parfaitement valide.
Notre conseil : créez un dossier numérique unique avec tous les diagnostics, leurs dates de réalisation et leurs dates d’échéance. À chaque remplacement de colocataire, vous contrôlez en deux minutes ce qui doit être renouvelé.
Le DPE : le diagnostic que les candidats regardent en premier
Le DPE figure dans l’annonce, puis dans le DDT. Il est valable 10 ans. Pour une colocation, il pèse doublement : la consommation d’énergie se répartit entre plusieurs occupants, et un logement mal classé se repère tout de suite sur l’annonce.
Si votre bien est un appartement ancien, les règles de calcul et les pièges méritent d’être connus avant de commander : lisez notre page sur le DPE d’un appartement ancien. Pour commander, notre diagnostic de performance énergétique est proposé à partir de 80 €. Le tarif final dépend du bien : la demande de devis permet de le fixer avant l’intervention.
Plomb, amiante : ce qui dépend de l’âge de l’immeuble
Le plomb (Crep) avant 1949
Si le logement a été construit avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb entre dans le DDT. Il porte sur les peintures anciennes, notamment dans les pièces où les colocataires vivent au quotidien. Lorsque aucune trace de plomb n’est découverte, le constat est définitif. Dans le cas contraire, il doit dater de moins de six ans (ANIL). Notre page diagnostic plomb détaille le déroulement de la visite.
L’amiante à tenir à disposition
L’amiante ne s’annexe pas au bail, mais il doit être communiqué au locataire qui le réclame (Service-Public). Si votre logement est concerné et que vous ne disposez d’aucun repérage, notre diagnostic amiante couvre cette étape. Avant la visite du technicien, notre checklist pour préparer le logement vous évite un second déplacement.
Gaz et électricité : la sécurité de plusieurs occupants
L’état des installations de gaz et d’électricité s’impose si elles ont plus de 15 ans. Il est valable 6 ans. En colocation, ces deux diagnostics ont un enjeu particulier : plus d’occupants, c’est plus d’appareils branchés sur le même tableau, plus de cuissons, plus de douches successives sur la même chaudière.
Pour l’électricité, le diagnostic examine l’installation intérieure et repère les anomalies de sécurité. Notre page diagnostic électrique explique ce qui est contrôlé. Pour le gaz, la page diagnostic gaz présente la procédure, et nous avons aussi publié un guide sur le diagnostic gaz ou certificat de conformité pour savoir lequel fournir selon votre situation.
Sur le volet chauffage, un point de sécurité mérite d’être transmis aux colocataires dès l’entrée : les risques liés au monoxyde de carbone et au chauffage, leurs signes et les bons réflexes. Un chauffe-eau ou une chaudière mal entretenus sont une affaire de sécurité, pas de confort. Remettre cette information avec le dossier de diagnostics fait partie d’une gestion sérieuse.
L’état des risques et le diagnostic bruit
L’état des risques informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de radon ou de recul du trait de côte, selon la commune. Il doit dater de moins de six mois à la signature du bail (ANIL).
Bonne nouvelle pour le bailleur : cet état peut être établi par lui-même, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel (Ministère de la Transition écologique). L’ANIL précise qu’il peut le remplir à partir de l’arrêté préfectoral de la commune, Géorisques fournissant les informations sur les risques et les catastrophes naturelles déclarées (ANIL). Si vous gérez plusieurs logements ou si vous préférez ne pas risquer une erreur de zone, nous pouvons aussi nous en charger avec nos autres diagnostics.
Le diagnostic bruit ne concerne que les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Il ne s’applique donc qu’à une minorité de biens.
Qui réalise et qui paie les diagnostics
Le bailleur doit constituer le dossier, donc il en assume la charge. Sauf pour l’état des risques et le diagnostic bruit, les diagnostics sont réalisés par des professionnels certifiés. Le ministère de la Transition écologique précise que les diagnostiqueurs doivent souscrire une assurance de responsabilité professionnelle et n’avoir aucun lien avec le propriétaire, son mandataire ou les entreprises de travaux (Ministère de la Transition écologique). Cette indépendance protège aussi le bailleur : un rapport fiable résiste mieux à une contestation.
Pour une colocation, un seul passage regroupant DPE, plomb, gaz et électricité réduit le nombre de visites et donc les contraintes d’accès pour des occupants qui travaillent ou étudient à des horaires différents.
Ce que risque le bailleur si le dossier est incomplet
Un dossier absent, périmé ou inexact expose le bailleur à des difficultés avec ses locataires. Ceux-ci peuvent signaler les anomalies au Service communal d’hygiène et de santé de la mairie ou demander conseil à l’ADIL (ADIL 44). L’ADIL rappelle que ces diagnostics servent à prévenir l’habitat indigne et à protéger les locataires.
En colocation, le risque se multiplie : un seul colocataire insatisfait peut alerter, et la situation concerne tout le logement. Pour les conséquences juridiques précises d’une situation donnée, rapprochez-vous de votre ADIL ou d’un notaire.
Notre point de vue
En colocation, nous voyons un même schéma : le propriétaire pense aux diagnostics au moment où le premier candidat demande le dossier. C’est trop tard, parce que les rapports doivent être fiables, datés et regroupés avant les visites.
Notre approche est simple. Nous intervenons près du bien, avec des experts certifiés, et nous visons une prise de rendez-vous rapide et des rapports remis sous 24 heures. Cela permet de mettre le logement en location sans perdre une semaine de loyers.
Nous recommandons aussi de faire réaliser les diagnostics ensemble. Une seule visite, un seul interlocuteur joignable par téléphone, un dossier complet que vous réutilisez à chaque changement de colocataire tant que les durées de validité sont respectées.
DIAG.EXPERT
Faire réaliser vos diagnostics de colocation
DPE, plomb, gaz, électricité, amiante, ERP : nous réalisons les diagnostics nécessaires à votre dossier, pour les particuliers comme pour les agences, notaires et promoteurs. Le DPE démarre à 80 € ; les autres diagnostics se chiffrent sur devis selon le bien. Décrivez votre logement sur diag.expert pour recevoir votre devis et prendre rendez-vous.
Checklist avant la mise en location
- Repérez l’année de construction, l’âge des installations de gaz et d’électricité et la commune du bien.
- Déduisez-en la liste : DPE, Crep, gaz, électricité, état des risques, bruit.
- Faites réaliser les diagnostics en un seul passage.
- Notez la date d’échéance de chacun dans un dossier numérique.
- Annexez le DDT à chaque bail, et conservez la preuve de remise.
- Gardez le rapport amiante à portée de main si un locataire le demande.
- À chaque nouveau colocataire, revérifiez l’état des risques, dont la validité est courte.
FAQ
Faut-il un DPE pour une colocation ?
Oui, sauf exceptions : le DPE fait partie du DDT que le bailleur annexe au bail (Service-Public). Il est valable 10 ans. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Faut-il annexer le dossier à chaque bail individuel ?
Le dossier est annexé au bail à la signature ou au renouvellement. Avec un bail par chambre, annexez donc le DDT à chacun, en vérifiant que les diagnostics sont toujours valables à la date de signature.
Le bailleur peut-il réaliser lui-même un diagnostic ?
Uniquement l’état des risques, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel (Ministère de la Transition écologique). Les autres diagnostics relèvent de professionnels certifiés.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
DPE : 10 ans. Gaz et électricité : 6 ans. État des risques : moins de six mois à la signature. Crep : définitif sans plomb, moins de six ans sinon (ANIL).
Que peut faire un colocataire si le dossier manque ?
Il peut demander une copie complète du DDT avant de signer, signaler les anomalies au Service communal d’hygiène et de santé de sa mairie, ou contacter l’ADIL (ADIL 44).
Sources
- Service-Public : diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire
- ANIL : diagnostics obligatoires lors d’une location
- Ministère de la Transition écologique : diagnostics techniques immobiliers
- ADIL 44 : quels diagnostics détectent un logement indigne
- Monoxyde de carbone et chauffage : risques et signes