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Conseils immobiliers

Diagnostics lors d'un changement de colocataire : que faire ?

Un colocataire part, un autre arrive : faut-il refaire les diagnostics ? Ce qu'il faut annexer, ce qui reste valable et les erreurs à éviter pour le bailleur.

Signature d'un avenant accompagné du dossier de diagnostics

Diagnostics lors d’un changement de colocataire : que faire ?

Signature d'un avenant accompagné du dossier de diagnostics

Quand un colocataire part et qu’un autre arrive, le bailleur n’a pas à refaire tous les diagnostics : ceux qui sont encore valides se réutilisent. Il doit en revanche remettre au nouvel occupant le dossier de diagnostic technique (DDT) à jour, et l’état des risques doit être complété à chaque changement de locataire dans les zones concernées. Voici, cas par cas, ce qu’il faut annexer, ce qu’il faut renouveler et comment organiser le remplacement sans erreur.

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Un dossier de diagnostics à jour
Diag Point Expert réalise les diagnostics immobiliers réglementaires pour aider les bailleurs à préparer le dossier du nouveau colocataire.
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En bref

Table des matières

Ce que la loi exige quand un colocataire est remplacé

La règle de base est simple. Le bailleur doit annexer un dossier de diagnostic technique au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Le remplacement d’un colocataire crée soit un avenant, soit un nouveau contrat : dans les deux cas, le nouvel occupant doit recevoir ce dossier.

Le texte ne prévoit pas de « refaire » les diagnostics à chaque départ. Il demande que les documents fournis soient valides et complets au moment où l’entrant signe. Un diagnostic réalisé il y a trois ans, toujours dans sa durée de validité, convient donc très bien. Le même article ajoute une exception : dans les zones mentionnées à l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier est complété par l’état des risques à chaque changement de locataire.

En pratique, le bailleur se pose trois questions :

  1. Le logement est-il en colocation sous bail unique ou sous baux individuels ?
  2. Quels diagnostics figurent déjà dans le dossier, et sont-ils encore valides ?
  3. Le logement est-il situé dans une zone qui impose un état des risques actualisé ?

Bail unique ou baux individuels : ce qui change pour le remplacement

Le type de bail détermine le papier à signer, donc le moment où le dossier de diagnostic doit être remis.

Bail unique : un avenant

Avec un bail unique, le contrat est signé par tous les colocataires et la solidarité dépend de la clause prévue au bail. Quand l’un d’eux part, on remplace son nom par celui de l’entrant au moyen d’un avenant. Selon un guide spécialisé en colocation, cet avenant mentionne la date d’effet, l’identité du sortant et de l’entrant, et confirme le maintien des clauses initiales.

C’est ici qu’on oublie souvent le dossier de diagnostic. L’avenant modifie le contrat : le plus sûr est d’y joindre le DDT à jour, ou au minimum de remettre à l’entrant les mêmes documents que ceux d’un nouveau locataire. Cela évite toute discussion si un document manque plus tard.

Baux individuels : un nouveau contrat

Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre contrat. Le départ de l’un n’a pas de conséquence sur les autres, et le bailleur peut choisir un remplaçant sans l’accord des colocataires restants. L’entrant signe donc un nouveau bail, et le dossier de diagnostic est annexé comme pour n’importe quelle nouvelle location.

Ce montage a une particularité à connaître : la colocation en baux individuels est considérée comme une division du logement, avec des normes de surface (9 m²) et de volume (20 m³) habitables pour la partie privative. Un remplacement est le bon moment pour vérifier que la chambre respecte ces seuils.

Situation Document à signer Diagnostics à remettre à l’entrant
Bail unique Avenant au bail DDT à jour, état des risques actualisé si zone concernée
Baux individuels Nouveau bail pour l’entrant DDT complet annexé au nouveau bail
Départ d’un seul colocataire, remplacement par un proche Avenant ou nouveau bail selon le montage Même dossier : le lien de parenté ne dispense de rien

Les diagnostics à fournir au colocataire entrant

Le contenu du dossier ne dépend pas du nombre de colocataires, mais du logement. Service-public en donne la liste pour une location d’habitation. Elle porte sur les parties privatives du logement.

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique est la pièce centrale du dossier. Pour un logement déjà loué, il n’est pas à refaire à chaque départ : les Notaires de France rappellent qu’il est en principe valable 10 ans, sauf rénovation importante, et qu’il peut être réutilisé s’il est encore valide. Si le vôtre est périmé, ou si vous avez fait des travaux de rénovation énergétique entre deux locataires, c’est le moment de le refaire. Notre diagnostic de performance énergétique démarre à partir de 80 €.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, selon Service-public. Si le dossier en contient un et que le résultat ne pose pas de difficulté, il suit le logement d’un locataire à l’autre. Notre page sur le diagnostic plomb détaille les cas où il faut en commander un.

Les états de l’électricité et du gaz

Ils sont demandés si les installations ont plus de 15 ans. Dans une colocation, les installations sont sollicitées plus intensément (cuisine partagée, multiples appareils dans les chambres), ce qui rend un état à jour d’autant plus utile. Regardez la date de réalisation inscrite sur chaque rapport avant de le transmettre. Si elle est ancienne, nous réalisons le diagnostic électrique et le diagnostic gaz à votre demande.

Chaudière murale et raccordements de gaz dans un logement

L’état des risques et le diagnostic bruit

Le même texte prévoit l’état des risques et, si le logement est en zone concernée, le document sur l’exposition au bruit des aérodromes. C’est le document qui demande le plus de vigilance lors d’un remplacement, voir plus bas.

L’amiante : à disposition, pas à annexer

Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au bail. Il doit en revanche être tenu à la disposition du locataire sur demande. Dans une colocation, chaque colocataire peut le demander : gardez-le accessible. Pour savoir si votre logement est concerné ou comment préparer une visite, consultez notre checklist avant diagnostic amiante.

Le cas particulier de l’état des risques

C’est le seul diagnostic dont l’actualisation est expressément liée au changement de locataire. Si le logement se trouve dans une zone mentionnée à l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques doit être complété à chaque nouveau locataire, comme le précise l’article 3-3 de la loi de 1989.

Concrètement :

À Marseille, en Provence ou dans l’Hérault, où nous intervenons, beaucoup de communes sont exposées à plusieurs aléas : le réflexe est donc de vérifier systématiquement. Nos agences locales vous renseignent sur la zone de votre bien.

Comment transmettre le dossier

La transmission se fait par défaut en version numérique : le propriétaire transmet le DDT par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties. Une bonne méthode pour une colocation qui voit défiler les occupants :

  1. Rassemblez tous les rapports dans un dossier unique, un PDF par diagnostic.
  2. Notez pour chacun la date de réalisation et la date limite de validité.
  3. Envoyez le dossier à l’entrant avant la signature, et gardez la preuve de l’envoi.
  4. Si l’entrant le demande, remettez-lui aussi le diagnostic amiante.

Ce petit tableau de suivi vous évite de découvrir un document périmé le jour du remplacement. Si vous louez en meublé, notre page sur les diagnostics en location meublée précise le dossier du bail.

Faut-il refaire l’état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux n’est pas un diagnostic, mais la question revient systématiquement lors d’un remplacement. La réponse dépend du bail. Avec un bail unique, l’arrivée d’un colocataire n’impose pas automatiquement un nouvel état des lieux. Avec des baux individuels, chaque colocataire a son propre état des lieux, et l’entrant en reçoit donc un.

Dans les deux cas, un état des lieux d’entrée pour le nouvel occupant reste fortement conseillé : il fixe l’état de sa chambre et des parties communes, et protège autant le bailleur que les colocataires au moment du départ suivant. Le sortant, lui, a droit à son état des lieux de sortie pour solder ses obligations.

Ce que risque le bailleur en cas de dossier incomplet

Les conséquences sont prévues par la loi pour l’état des risques : en son absence dans une zone concernée, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Dans une colocation, ce risque peut peser sur un seul occupant et créer un déséquilibre entre colocataires.

Au-delà du texte, un dossier incomplet ou périmé est un mauvais départ avec l’entrant : il peut demander des documents, contester le loyer ou fragiliser la relation avec le bailleur. Pour éviter les écueils classiques d’un bailleur novice, vous pouvez consulter ces erreurs courantes du propriétaire qui loue, à croiser avec les règles françaises ci-dessus.

Notre point de vue d’experts

Nous intervenons chaque semaine chez des propriétaires de colocations qui découvrent, au moment du départ d’un occupant, que leur dossier est incomplet. Le problème n’est presque jamais l’absence totale de diagnostics : c’est le document périmé ou celui que personne n’a pensé à actualiser.

Notre conseil est de traiter un remplacement de colocataire comme une mini-mise en conformité. On liste les rapports, on contrôle les dates, on commande ce qui manque. Comme nos experts certifiés peuvent intervenir rapidement et remettre les rapports sous 24 heures, un diagnostic à refaire ne retarde pas l’entrée du nouveau colocataire.

Pour les agences et les notaires qui gèrent plusieurs colocations, nous proposons une prise en charge de l’ensemble du dossier par un interlocuteur local, avec une réponse claire sur ce qui est obligatoire et ce qui ne l’est pas.

DIAG.EXPERT

Faire réaliser les diagnostics manquants

Si votre dossier présente un trou, un seul interlocuteur peut tout traiter : DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques ou amiante. Décrivez votre logement, sa date de construction et les rapports que vous détenez, et nous vous indiquons ce qu’il faut refaire. Retrouvez l’ensemble de nos prestations de diagnostics immobiliers ou demandez directement un devis via notre page d’accueil.

FAQ

Doit-on refaire le DPE à chaque changement de colocataire ?

Non, tant qu’il est valide. Il est en principe valable 10 ans, sauf rénovation importante, et peut être réutilisé pour le nouvel entrant. S’il est périmé ou si des travaux ont modifié la performance du logement, il faut le refaire.

Quel diagnostic est obligatoirement actualisé quand le locataire change ?

L’état des risques, dans les zones mentionnées à l’article L. 125-5 du code de l’environnement. Il doit être complété à chaque changement de locataire. Les autres diagnostics peuvent être conservés tant qu’ils sont valides.

Faut-il un avenant ou un nouveau bail pour le remplaçant ?

Avec un bail unique, un avenant suffit en général. Avec des baux individuels, le nouvel occupant signe son propre contrat. Dans les deux cas, joignez-lui le dossier de diagnostic technique à jour.

Le diagnostic amiante doit-il être joint au nouveau colocataire ?

Il n’a pas à être annexé au bail. Il doit être tenu à la disposition du locataire qui le demande. Gardez-le donc facilement accessible dans votre dossier numérique.

Un état des lieux d’entrée est-il obligatoire pour l’entrant ?

La loi ne l’impose pas toujours de façon automatique en bail unique, mais il est vivement recommandé. Avec des baux individuels, l’entrant a son propre état des lieux. Il vous protège tous au moment du départ.

Sources

Recommandations

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