Louer un logement DPE F : règles en 2026 et échéance 2028

Pour un bail d’habitation en France métropolitaine signé, renouvelé ou tacitement reconduit, l’exigence de décence énergétique exclut la classe G depuis le 1er janvier 2025. Elle exclura également F en 2028 et E en 2034 selon le calendrier prévu. En 2026, la classe F n’est donc pas encore exclue par ce calendrier, mais le gel des loyers des logements F et G s’applique selon les règles en vigueur depuis le 24 août 2022. Un bail ne devient pas automatiquement nul et le locataire n’a pas à quitter les lieux du seul fait de cette exigence.

En bref:

• Pour un bail d’habitation en France métropolitaine signé, renouvelé ou tacitement reconduit, l’exigence de décence énergétique exclut la classe G depuis le 1er janvier 2025. Elle exclura également F en 2028 et E en 2034 selon le calendrier prévu. En 2026, la classe F n’est donc pas encore exclue par ce calendrier, mais le gel des loyers des logements F et G s’applique selon les règles en vigueur depuis le 24 août 2022.
• L’exigence métropolitaine de décence énergétique exclura également F en 2028 et E en 2034 selon le calendrier prévu. En 2026, la classe F n’est donc pas encore exclue par ce calendrier, mais le gel des loyers des logements F et G s’applique selon les règles en vigueur depuis le 24 août 2022. Un bail ne devient pas automatiquement nul et le locataire n’a pas à quitter les lieux du seul fait de cette exigence.
• La performance énergétique d’un logement F ou G entraîne des restrictions sur l’augmentation des loyers depuis le 24 août 2022, avec des sanctions financières possibles.
• La mise à jour et la conformité du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont indispensables avant toute mise en location ou renouvellement de bail.
• Pour financer une rénovation, consultez France Rénov’ avant de signer les devis et faites vérifier les conditions du dispositif choisi à la date de votre demande. Le financement dépend notamment du ménage, du logement, des travaux, du parcours et des qualifications exigées. Ne considérez pas une aide, son cumul ou son montant comme acquis avant l’examen du dossier. Le devis d’un audit ne vaut pas décision d’attribution d’une aide et un audit réglementaire de vente ne donne pas automatiquement accès à un financement. Préparez un budget distinguant coût des travaux, aide confirmée et reste à charge.

Louer un logement classé DPE F : que dit précisément la réglementation ?

Le texte s’appuie sur plusieurs piliers juridiques précis :

• L’article L.173-2 du Code de la construction et de l’habitation fixe les seuils de performance énergétique qui définissent un logement décent.
• L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 intègre désormais la performance énergétique dans la définition légale de la décence d’un logement.
• Le décret 2023-796 précise les modalités d’application de ce critère pour les bailleurs.
• Un DPE valide doit obligatoirement être annexé au contrat de bail, comme le rappellent les notaires de France.
• Chaque DPE réalisé est transmis à l’observatoire national tenu par l’ADEME, ce qui alimente les statistiques publiques sur le parc locatif.

Cette architecture légale ne vise pas à sanctionner brutalement les propriétaires. Elle donne une trajectoire, avec des jalons connus depuis plusieurs années, pour que les bailleurs puissent anticiper plutôt que subir.

Que risquez-vous si vous louez un DPE F après l’échéance ?

Les conséquences juridiques dépendent du manquement constaté. Une annonce omettant ou présentant faussement les informations énergétiques, le recours à un diagnostiqueur non certifié et un rapport erroné relèvent de règles distinctes. Le simple défaut de DPE ne doit pas être associé automatiquement à une peine de prison ou à une amende de 300 000 euros. En cas de préjudice, un acquéreur ou un locataire peut demander réparation devant le juge ; l’annulation d’un contrat n’est pas automatique. Conservez le rapport complet et les échanges qui permettront de comprendre les données réellement communiquées.

Un locataire qui s’estime lésé peut aussi agir :

• Saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge des contentieux de la protection en l’absence d’accord.
• Le juge peut imposer des travaux, réduire ou suspendre le loyer, voire prononcer la résiliation du bail.

Quels documents fournir avant de mettre un F en location ?

Avant toute mise en location, trois vérifications s’imposent.

1. Vérifiez dans l’annuaire ministériel la certification DPE personnelle du diagnostiqueur, son domaine, sa date d’expiration et son organisme certificateur. Demandez aussi l’attestation d’assurance couvrant la mission et vérifiez son indépendance. Pour un bâtiment non résidentiel, la certification avec mention est nécessaire : l’expression commerciale « mention tertiaire » ne remplace pas le certificat. La norme relative aux organismes certificateurs ne constitue pas à elle seule une certification DPE du professionnel. Pour un audit, les voies de qualification varient selon la catégorie du bâtiment et du prestataire ; une certification DPE seule ne suffit pas à établir sa compétence d’auditeur.

Ce dernier point est souvent mal anticipé : beaucoup de propriétaires découvrent la contrainte au moment du renouvellement, quand il est déjà trop tard pour lancer des travaux dans de bonnes conditions.

Le calendrier d’interdiction change-t-il selon votre région ?

• Le présent article décrit le calendrier métropolitain. Les départements et régions d’outre-mer disposent de calendriers et méthodes spécifiques : vérifiez le régime territorial applicable, sans transposer la réponse métropolitaine.
• Ce décalage tient compte des spécificités climatiques et du parc immobilier local, mais il ne dispense d’aucune vérification.
• Si votre bien se situe dans un territoire d’outre-mer, vérifiez la date exacte applicable à votre collectivité avant de planifier vos travaux.

Un bailleur qui possèd’un bien en métropole et un autre à La Réunion, par exemple, ne travaille donc pas sur le même calendrier.

Quels travaux permettent de sortir un logement de la classe F ?

Passer d’un F à un E ou mieux exige rarement un seul chantier miracle. Les postes qui pèsent le plus sur l’étiquette énergétique restent l’isolation de la toiture et des murs, le remplacement du système de chauffage, le double vitrage et une ventilation efficace.

Pour financer une rénovation, consultez France Rénov’ avant de signer les devis et faites vérifier les conditions du dispositif choisi à la date de votre demande. Le financement dépend notamment du ménage, du logement, des travaux, du parcours et des qualifications exigées. Ne considérez pas une aide, son cumul ou son montant comme acquis avant l’examen du dossier.

• Le financement dépend notamment du ménage, du logement, des travaux, du parcours et des qualifications exigées. Ne considérez pas une aide, son cumul ou son montant comme acquis avant l’examen du dossier. Le devis d’un audit ne vaut pas décision d’attribution d’une aide et un audit réglementaire de vente ne donne pas automatiquement accès à un financement.
• Les certificats d’économies d’énergie (CEE), versés par les fournisseurs d’énergie en contrepartie de travaux d’efficacité énergétique.
• Ne considérez pas une aide, son cumul ou son montant comme acquis avant l’examen du dossier. Le devis d’un audit ne vaut pas décision d’attribution d’une aide et un audit réglementaire de vente ne donne pas automatiquement accès à un financement. Préparez un budget distinguant coût des travaux, aide confirmée et reste à charge.

Conseil de pro : Ne lancez jamais de travaux au hasard sur un F. Un audit énergétique identifie souvent qu’une isolation ciblée combinée à un changement de chaudière fait basculer un logement en classe E plus efficacement que cinq petites interventions dispersées.

Si votre projet touche à la structure du bâtiment ou modifie son aspect extérieur, renseignez-vous aussi sur les autorisations d’urbanisme qui peuvent s’appliquer selon la nature des travaux.

Comment organiser concrètement votre plan de mise en conformité ?

Vérifiez dans l’annuaire ministériel la certification DPE personnelle du diagnostiqueur, son domaine, sa date d’expiration et son organisme certificateur. Demandez aussi l’attestation d’assurance couvrant la mission et vérifiez son indépendance. Pour un bâtiment non résidentiel, la certification avec mention est nécessaire : l’expression commerciale « mention tertiaire » ne remplace pas le certificat.

1. Vérifiez l’ancienneté de votre DPE et sa conformité à la méthode post-2021.
2. Demandez un audit énergétique si le diagnostic révèle plusieurs postes de déperdition.
3. Planifiez les travaux prioritaires en fonction du calendrier du bail en cours.
4. Faites réaliser un nouveau DPE une fois les travaux terminés pour officialiser le changement de classe.

Faites intervenir un diagnostiqueur certifié à deux moments clés : avant les travaux pour établir le point de départ, et après pour constater officiellement le gain de classe. Conservez chaque certificat : ils serviront de justificatifs en cas de contrôle ou de contestation locative.

Pourquoi un diagnostic rapide change la donne pour les bailleurs

Un DPE F mal documenté ou périmé aggrave votre exposition juridique bien plus qu’un DPE F correctement établi et daté. La différence tient souvent à la rapidité d’intervention.

• Un diagnostic certifié réalisé rapidement vous évite de découvrir un problème d’étiquette énergétique au moment critique du renouvellement de bail.
• La durée de visite et le délai de remise du rapport doivent être précisés avec le professionnel pour votre bien. Ils varient avec la surface, les équipements, les extensions, les accès et la disponibilité des justificatifs. Il n’existe pas de durée unique permettant de conclure qu’une visite est conforme ou frauduleuse. Prévoyez un créneau permettant les relevés nécessaires et demandez comment seront traités les documents manquants. Le temps sur place est distinct de la saisie, de la vérification et de l’enregistrement du rapport. Les délais commerciaux annoncés sont à confirmer lors de la commande.
• La proximité géographique d’un diagnostiqueur facilite les allers-retours nécessaires entre le DPE initial et le DPE post-travaux.

Sur ce type de dossier, le facteur temps compte autant que la conformité technique elle-même.

Ce que les bailleurs sous-estiment le plus sur l’échéance 2028

Demandez aussi l’attestation d’assurance couvrant la mission et vérifiez son indépendance. Pour un bâtiment non résidentiel, la certification avec mention est nécessaire : l’expression commerciale « mention tertiaire » ne remplace pas le certificat. La norme relative aux organismes certificateurs ne constitue pas à elle seule une certification DPE du professionnel.

Illustration originale : Calendrier des démarches pour un logement avec DPE classé F

Ma conviction, après avoir suivi l’évolution de cette réglementation : la meilleure stratégie n’est pas de foncer sur les travaux les plus visibles, mais de commencer par un diagnostic fiable qui révèle où se situe réellement le problème énergétique. Un audit mal ciblé coûte souvent plus cher qu’un chantier bien priorisé.

— DIAG.EXPERT

Besoin d’un DPE fiable avant de prendre une décision sur votre F ?

Illustration originale : Besoin d'un DPE fiable avant de prendre une décision sur votre F ? — overview diagram

Que vous ayez besoin d’un premier diagnostic DPE pour situer précisément votre logement, ou d’un accompagnement complet incluant l’audit énergétique préalable aux travaux, la démarche démarre par une simple demande de devis gratuit. Plus vous anticipez avant 2028, plus vous gardez la main sur le choix des travaux et sur le financement.

Questions fréquentes

Quelles sont les conséquences d’un DPE F pour un logement ?

En métropole, préparez l’échéance locative de 2028 et contrôlez le gel des loyers. Le besoin de travaux dépend de la performance actualisée du logement et du calendrier du bail.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ?

Le gel des loyers F et G s’applique dans le cadre prévu par les règles de location. Une classe F encore admise pour la décence en 2026 n’autorise donc pas automatiquement une augmentation.

Peut-on encore louer un logement avec un mauvais DPE aujourd’hui ?

La classe F satisfait encore le critère énergétique des baux concernés en métropole en 2026 et 2027, sous réserve des autres critères de décence. Les exigences concernent aussi les renouvellements et reconductions tacites, sans annulation automatique du bail.

Quelle classe DPE ne peut plus être mise en location ?

Pour les baux d’habitation concernés en métropole, G est exclue depuis janvier 2025. Les échéances suivantes portent sur F en janvier 2028 et E en janvier 2034.

Un bail signé avant l’interdiction reste-t-il valable ?

Oui, un bail en cours reste valable jusqu’à son terme, mais il ne pourra pas être renouvelé ou reconduit tacitement si le logement reste classé F après l’échéance légale.

Recommandations

• Le chiffre de 850 000 logements correspond à une estimation ministérielle de sorties des classes F et G associée au passage du coefficient électrique de 2,3 à 1,9, sur la base du parc au 1er janvier 2023. Il ne décrit pas un décompte de reclassements effectivement réalisés en 2026. Tous les logements électriques ne changent pas de classe. Le propriétaire doit retrouver son DPE valide dans l’Observatoire ADEME et obtenir, lorsqu’elle est disponible, l’attestation correspondant à son rapport. Avant de modifier une annonce ou une décision de location, utilisez cette nouvelle étiquette documentée.
• Diagnostics obligatoires en 2026 : vente et location
• Diagnostics location 2026 : guide complet pour les bailleurs
• Impact du DPE sur la valeur immobilière : négocier sans promesse

Vérifier la date et le régime du bail

Rassemblez la date de signature du bail, la durée et les échéances de renouvellement ou reconduction. Le seul résultat DPE ne permet pas de dater toutes les obligations du bailleur.

Rapport valide et décence : le bon ordre de lecture

Un DPE de logement réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable dix ans à compter de sa réalisation. Les DPE de logements établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 1er janvier 2025 ; les générations antérieures ont déjà expiré. Une attestation ADEME ne remet pas le compteur à zéro. Après des travaux, vérifiez si le descriptif correspond encore au logement et envisagez un nouveau DPE pour documenter sa performance actuelle. Les recommandations ne garantissent pas une classe future et une rénovation ne doit pas être présentée comme une cause universelle d’expiration automatique.

Construire un calendrier de rénovation réaliste

Commencez par distinguer les travaux privatifs des travaux portant sur les parties communes et les équipements collectifs. Un changement de chauffage individuel peut être insuffisant si les déperditions proviennent d’une toiture ou de façades communes. Informez le syndic des besoins de documents et des projets soumis à décision collective. Préparez les études, autorisations, devis et conditions d’accès au logement avant de fixer un calendrier. Le diagnostic décrit la situation énergétique ; l’organisation des travaux, leurs contraintes et leur financement demandent un examen complémentaire. Informez le locataire selon les règles applicables à la réalisation du chantier.

Repères actualisés au 5 octobre 2026

Le coefficient électrique applicable au DPE est actuellement de 1,9. L’arrêté du 19 août 2026 prévoit 1,7 à compter du 1er janvier 2027 : ce changement futur publié ne s’applique pas encore à une annonce ou à un bail établi aujourd’hui. Pour les logements de 40 m² de surface de référence ou moins, vérifiez aussi l’attestation relative aux seuils adaptés depuis juillet 2024. Retrouvez les documents applicables à votre propre rapport sur l’Observatoire ADEME.